1 Temmuz itibariyle kiralık konutlarda %25 zam sınırlaması kalkarken kiralık konut stoğu yeterli mi?
Mayıs 2023’ten Mayıs 2024’e, tam bir yıl boyunca, İstanbul ve rastgele seçilen İstanbul ilçeleri ile Türkiye genelindeki konut piyasasının hareketli olduğu başlıca şehirler yakından incelendi. Araştırma sırasında, öncelikli olarak piyasada yeterli kiralık konut bulunup bulunmadığı değerlendirildi. Veri toplama sürecinde, İstanbul ve kentsel dönüşümün yoğun yaşandığı Kadıköy’deki 2+1 konutlar detaylı olarak takip edildi; özellikle 2+1 eşyalı ve eşyasız kiralık konut sayısı ile bu konutların fiyatları üzerinde duruldu. Son üç ayda, Türkiye, İstanbul ve Kadıköy genelinde bu konutların ne kadarının 26 yaş üstü ya da bir başka deyişle yaklaşık deprem öncesine ait yapılar olduğu da araştırma sonuçlarına dahil edildi. Tüm veriler için sahibinden.com ‘daki ilanlar kullanıldı. Verilerin toplandığı tarihler tamamen rastgele olup amaç bir yıllık değişimi takip etmekti.
. Türkiye’de kiralık konut sayısı %28,6 arttı: Türkiye genelinde ilandaki kiralık konut saysına baktığımızda, geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %28,6 oranında bir artış olduğunu görüyoruz. Kiralık konut sayısı 18 Ocak’ta yaklaşık 160.000 adet ile zirveye ulaşıyor; ve hatta kiralık konut sayısının en yoğun olduğu bu dönemi Aralık 2023 ve Ocak 2024 olarak daha geniş bir zaman dilimine yayabiliriz.
. İstanbul’da kiralık konut sayısı %12 arttı: İstanbul genelinde kiralık konut sayısının en yüksek olduğu dönemleri de yine Aralık 2023 ve Ocak 2024 olarak gözlemliyoruz. İstanbul’daki kiralık konut ilan sayısı geçtiğimiz yıl Mayıs ayında 38.093 adet iken 2024 Mayıs ayında 42.669 adet olduğunu görüyoruz; bir başka deyişle İstanbul’daki kiralık konut sayısı geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %12 artış göstermiş.
. Türkiye ve İstanbul eğrilerine birlikte baktığımızda, Türkiye’deki en az ve en çok kiralık konut sayısının olduğu dönemler arasındaki fark %55 ile daha dik bir görünüm sergilerken İstanbul’da bu makas en fazla %38,5 açılıyor yani kiralık konut sayısı Türkiye geneline göre çok daha yatay bir görünüm sergiliyor.
. Kiralık konut sayısı İstanbul Anadolu yakasında %10, Avrupa yakasında %12,8 arttı: İstanbul’a kendi içinde baktığımızda ise ilanlardaki kiralık konut ortalamasının İstanbul genelinde 48.000 adet, İstanbul Avrupa yakasında 34.500 adet, Anadolu yakasında ise 14.000 adet olduğunu görüyoruz. İstanbul geneli, Avrupa ve Anadolu yakalarına birlikte mercek tuttuğumuzda ilan sayılarının en çok ve en az olduğu makas aralığı %38’lerde gezerken, ilan sayılarının Şubat 2024 itibariyle tekrar ortalamanın altına inişe geçtiğini, ancak geçtiğimiz Mayıs ayından daha fazla kiralık konut ilanı olduğunu gözlemliyoruz; 2023 Mayıs ayı ile 2024 Mayıs ayı arasındaki farkın İstanbul genelinde %12, İstanbul Avrupa yakasında %12,8, İstanbul Anadolu yakasında ise %10 olduğunu görüyoruz.
. En çok kiralık ilan sayısı Aralık ve Ocak aylarında : İstanbul’da kiralık konut sayılarına ilçe bazında baktığımızda, genellikle arzın en yüksek olduğu dönemlerin 2023 Aralık ve 2024 Ocak ayları olduğunu görüyoruz. İlçe bazında tek tek değerlendirmek gerekirse;
… Kadıköy’de kiralık konut sıkıntısı: Kentsel dönüşümün hızlı olduğu Kadıköy’de kiralık konut sayısının hemen tüm yıl boyunca istikrarlı bir şekilde düşüş gösterdiğini ve %36 azaldığını,
… Kiralık konut arzı bakımından nispeten yatay bir seyir izleyen Bakırköy’de kiralık konut sayısının geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %11 azaldığını,
… 2023 Aralık ayında 1550 adetlere varan kiralık konut sayısı ile minimum ile maksimum arz arasındaki farkın yukarı yönlü %43’lere ulaştığı Ataşehir’in kiralık konut sayısı bakımından geçtiğimiz yıla kıyasla %12,5 azalarak son bir yılın dip noktasını gördüğünü,
… Beşiktaş’ın kiralık konut arzı bakımından geçtiğimiz yıla kıyasla %9,7 azalarak son bir yılın en dip seviyesini gördüğünü,
… Kartal’da kiralık konut arzı bakımından son bir yılda anlamlı bir değişiklik yaşanmadığını,
… Beyoğlu’nda arzda yukarı yönlü %56’lara varan dalgalanma yaşanırken Mayıs 2023 ile kıyaslandığında arzdaki kiralık ilan sayısının %39 arttığını,
… Beyoğlu’ndaki dalgalanmanın biraz daha şiddetlisini, %85 makas aralığı ile Çekmeköy’de yaşandığını ve Mayıs 2023 ile kıyaslandığında arzdaki kiralık ilan sayısının %28 arttığını,
… Maltepe’de kiralık konut sayısının 2023 Aralık ayında %34’lük bir artış gösterdikten sonra yavaş bir seyirle inişe geçtiğini ancak halen geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %6,6 fazla ilan olduğunu,
… Pendik’de de 2023 Aralık ayında pik noktasına ulaşan arzdaki kiralık konut sayısının yine yavaş bir seyirle indiğini ancak Mayıs 2024’de geçtiğimiz yılın aynı ayına göre %46 fazla olduğunu,
… Sancaktepe’de rekor artış: Sancaktepe’ye baktığımızda kiralık konut arzında üç kata varan yukarı yönlü dalgalanmalar yaşandığını ve Mayıs 2024’te ise kiralık konut ilan sayısının halen geçtiğimiz yılın neredeyse iki katında olduğunu,
… Sarıyer’de son bir yılda hemen yatay bir kiralık konut arzı olduğunu,
… Şişli’ye bakıldığında da aynı Sarıyer gibi yatay bir arz gözlendiğini,
… Ümraniye’de son bir yıl içinde %63’e varan yukarı yönlü bir makas oluştuysa da geçtiğimiz yılın Mayıs ayına göre ilandaki kiralık konut sayısının sadece %11 fazla olduğunu,
… Üsküdar’da geçtiğimiz yılın aynı dönemine göre %19,4 fazla kiralık konut ilan sayısı olduğunu, GÖRÜYORUZ. Aşağıdaki tabloda bahsi geçen İstanbul ilçelerinde kiralık konut sayılarının son bir yıldaki değişimleri görülüyor.
. Türkiye’de arzdaki kiralık konutların %13’ünü 26 yaş üstü konutlar oluşturuyor (*): 26 yaş üstü konutların tüm kiralık ilanlar içinden aldığı pay Türkiye genelinde %13 ve İstanbul’da ise %20’lerdedir. Kentsel dönüşümün yoğun yaşandığı Kadıköy ilçesinde ise Mart ayında %47,9’dan Mayıs ayında %41,5’e düştüğü gözlenmektedir. (*) Mart 2024 itibariyle veri toplanmaktadır. Daha anlamlı bir çıkarım için veri toplanmaya devam edilecek.
. Ankara’da rekor artış, Antalya’da düşüş var: İstanbul’dan sonra konut piyasasının en hareketli olduğu Ankara, İzmir, Adana ve Antalya’da kiralık konut piyasasına baktığımızda Ankara’da %75, İzmir’de %17 ve Adana’da %21,5 artış gözlenirken Antalya’da ise Ocak ayında 12.000 adetlere varan arzdan sonra geçtiğimiz yılın Mayıs ayına göre %20,7’lik düşüş ve 8.168 adet ile son bir yılın dip noktasını gözlemliyoruz.
. İstanbul’da kiralıkların %40’ı eşyalı: İstanbul geneline baktığımızda arzdaki kiralık konutların ortalama %40’ının eşyalı olduğunu gözlemliyoruz. İstanbul genelinde 2+1 ‘lerin kiralık konutlar içinde ortalama %40 pay aldığını ve bu 2+1 konutların ortalama %29’unun ise eşyalı olduğunu görüyoruz.
. Kadıköy’de kiralıkların %40’ı eşyalı: Kadıköy’de de İstanbul’daki gibi arzdaki kiralıkların yaklaşık %40’ının eşyalı olduğunu; 2+1 konutların toplam konutlar içindeki payının %30 olduğunu ve bu 2+1 konutların ortalama %44’ünün eşyalı olduğunu gözlemliyoruz.
. İstanbul’da en düşük fiyatlı kiralık konutlar genellikle Esenyurt’ta: İstanbul ve Kadıköy’de eşyalı ve eşyasız konutlar ile 2+1 eşyalı ve eşyasız konutların fiyatlarına bakıldığında ise anlamlı bir veri elde edilememiştir. Kimi zaman ara kat kombili bir daire karşımıza çıkarken diğer zaman ısıtması olmayan bir gecekondu ya da sobalı bir daire çıkabiliyor; bu durumda da en düşük fiyatlı konutun fiyatı değişkenlik gösterebiliyor. Ancak İstanbul’da en ucuz kiralıklar genellikle Esenyurt’ta, Kadıköy’de ise genellikle Fikirtepe’de karşımıza çıkıyor, diyebiliriz.
31 Mayıs 2024 tarihli veriler ile şöyle bir fiyatların üzerinden geçmek gerekirse;
. İstanbul genelinde karşımıza çıkan en düşük fiyatlı 2+1 kiralık konut 10.000 TL ile Esenyurt’ta,
. Yine İstanbul genelinde eşyalı en düşük fiyatlı 2+1 konut 15.000 TL ile Esenyurt’ta,
. Kadıköy’de ise en düşük fiyatlı 2+1 kiralık 12.500 TL ile Rasimpaşa’da ve dairede ısınma yok,
. Ve yine Kadıköy’de eşyalı en düşük fiyatlı 2+1 12.500 TL ile Fikirtepe’de ve sobalı bir daire…