250.000 USD’ye vatandaşlık verilmesinden bu yana yabancı konut satışlarının seyrine bakacağımız bu yazımız Türkiye ve İstanbul’daki durumu mercek altına almaktadır.
Türkiye sınırları içinde en az 250.000 USD değerinde gayrimenkul yatırımı yapanlara Türk vatandaşlığı verilmesine ilişkin 19 Eylül 2018 tarihli Resmî Gazete kararından bu yana tam 52 ay geçti. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) rakamlarına göre, 2018 Eylül – 2022 Aralık tarihleri arasındaki 52 ayda toplam 6.325.857 adet konut el değiştirdi; bu konutların 233.484 adeti yabancılara satıldı; bir başka deyişle toplam konut satışlarının %3,69’u yabancılara yapıldı. Bu, Türkiye genelinde el değiştiren her 1000 konutun yaklaşık 37’sinin yabancılara satıldığını gösterir.
2018 Eylül’ü ile 2022 Aralık ayları arasındaki aynı dönemde İstanbul’da satılan konutlara bakarsak toplam 1.128.564 adet konutun el değiştirdiğini ve 99.628 adet konutun ise yabancılara satıldığını görüyoruz. Bu durumda Resmî Gazete’de 250.000 USD karşılığı gayrimenkul yatırımıyla Türk vatandaşlığı edinimine dair yayımlanan karardan bu yana İstanbul’daki konut satışlarının %8,83’ünün yabancılara yapıldığını söyleyebiliriz. Bu da, her 1000 konuttan yaklaşık 88’inin yabancılara satıldığını gösterir ; ki bu durum, yabancıların İstanbul’daki konutlara talebinin Türkiye geneline oranla neredeyse 2,5 kat fazla olduğu sonucunu doğurur.
Yabancılara en az konut satışı yapılan aylar pandemi döneminde sokağa çıkma yasağının olduğu 2020 Nisan ve Mayıs ayları, en çok satış yapılan ay ise vatandaşlık yasasında yatırım tutarının 1 Temmuz 2022 itibariyle 400.000 USD’ye çıkartılacağının duyurulduğu 2022 Haziran ayı oldu.
Yabancı konut satışlarının bu 52 aydaki ortalamasına bakılırsa aylık ortalama 4.500 adet konutun yabancılara satıldığı ifade edilebilir. 1 Temmuz 2022’de vatandaşlık yasasının 400.000 USD’ye yükseltilmesinin yabancı konut satışlarına etkisi olup olmadığına bakıldığında ise bunun alımları durdurmadığı, ve hatta Temmuz 2022 ila Aralık 2022 arasındaki yabancı konut satış ortalamasının aylık 5.350 adete çıktığı görülmektedir. 2022 yılının Haziran ayını ortalama dışı bırakırsak Haziran öncesi 4.280 adet, Haziran sonrası ise 5.350 adet aylık ortalamalarla karşılaşırız. Bu artışta, yabancı ikamet izinlerine dair 27 Nisan 2022 tarihli kararın etkili olduğu söylenebilir; buna göre büyükşehirlerde en az 75.000 USD ve küçük şehirlerde ise yine en az 50.000 USD ederinde gayrimenkul alanlara ikamet izni verilmektedir.
Türkiye ortalamalarının aksine İstanbul’da durum değişiklik göstermiştir; Haziran öncesi aylık 21.673 adet olan İstanbul’daki yabancı konut satışları, son altı ayda aylık ortalama 20.880 adete gerilemiştir. Bunun en büyük nedeninin Rusya-Ukrayna Savaşı sebepli doğalgaz sıkıntısı olabileceğinin tehdit olarak algılanması ve dolayısıyla Türkiye’nin ılıman iklime sahip güney illerine ilginin artması olarak söylenebilir.
